Cómo impugnar los acuerdos de una Junta de Propietarios

Vivir en una comunidad de propietarios trae consigo la necesidad de tomar decisiones colectivas que no siempre cuentan con el acuerdo unánime de todos. Por ello, conocer cómo impugnar los acuerdos de una Comunidad de Propietarios es esencial para proteger tus derechos y asegurar que las decisiones tomadas respetan la ley y los estatutos comunitarios. Este conocimiento te empodera para actuar de manera informada y efectiva ante acuerdos que puedan resultar contrarios a los intereses comunes o perjudiciales para ti como propietario.

¿Qué acuerdos de la Junta de vecinos se pueden impugnar?

Los acuerdos en una Junta de Propietarios son decisiones colectivas fundamentales para el funcionamiento y bienestar de la comunidad. Estos pueden abarcar desde cambios en las normativas internas, hasta importantes decisiones sobre obras, presupuestos y la administración de los espacios comunes. No obstante, ¿sabías que no todos los acuerdos son inamovibles? Existen ciertos supuestos bajo los cuales un acuerdo puede y debe ser impugnado. Te mostramos cuáles son estos supuestos a continuación:

 

  1. Contravención a la Ley o los Estatutos: Cualquier acuerdo que sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la comunidad es susceptible de impugnación. Es vital actuar rápido, ya que algunos acuerdos pueden convalidarse si no se impugnan dentro de un plazo de un año.
  2. Perjuicio a la Comunidad: Los acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios también pueden ser impugnados. Este tipo de decisiones puede incluir, por ejemplo, cambios desproporcionados en las cuotas de participación sin una justificación adecuada.
  3. Grave Perjuicio a un Propietario: Si un acuerdo impone un grave perjuicio a algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho, este puede ser impugnado. Un ejemplo podría ser la imposición de restricciones no contempladas en los estatutos o la ley.

 

La capacidad para impugnar los acuerdos en una comunidad de propietarios está reservada para ciertos miembros de la comunidad que se encuentren directamente afectados o involucrados en las decisiones de la junta. A continuación, detallamos quiénes están facultados para ejercer este derecho:

 

  • Propietarios que votaron en contra: Los propietarios que hayan expresado su desacuerdo durante la junta, votando en contra del acuerdo, tienen la legitimidad directa para impugnar. Este acto de oposición muestra una discrepancia formal y directa con la decisión tomada.
  • Propietarios ausentes: Aquellos que no estuvieron presentes en la votación también están habilitados para impugnar los acuerdos, siempre y cuando demuestren que las decisiones adoptadas les afectan adversamente.
  • Privados del derecho a voto: Incluye a los propietarios que, debido a errores administrativos o exclusiones no justificadas, fueron indebidamente privados de su derecho a votar. Estos propietarios están protegidos por la ley para impugnar acuerdos que consideren lesivos a sus intereses.
  • Propietarios al corriente de pago: Para poder impugnar un acuerdo, es necesario estar al día en el pago de las cuotas de la comunidad. No obstante, aquellos con deudas pueden cumplir con este requisito a través de la consignación judicial del importe adeudado, lo cual les permite participar en el proceso de impugnación.


¿Cuándo pueden los propietarios impugnar los acuerdos de la comunidad según la legislación vigente?

La capacidad de impugnar acuerdos en una comunidad de propietarios está claramente regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. Es fundamental que los propietarios conozcan estos supuestos para proteger sus derechos y asegurar un manejo equitativo de la comunidad. Según el artículo 18.1 de la LPH, los acuerdos pueden ser impugnados bajo las siguientes circunstancias:

  1. Acuerdos Contrarios a la Ley o los Estatutos de la Comunidad:
    • Anulabilidad: Si un acuerdo adoptado en la junta contraviene la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos que rigen la comunidad, dicho acuerdo es anulable. Es imprescindible actuar rápidamente, ya que estos acuerdos deben ser impugnados dentro del plazo de un año desde su adopción para evitar que se convaliden automáticamente.
    • Nulidad Absoluta: En situaciones donde el acuerdo infringe cualquier otra normativa legal aplicable, el acuerdo es considerado nulo de pleno derecho. Esta categoría de nulidad no está sujeta a plazo alguno para su impugnación, puesto que los acuerdos nulos no pueden legalizarse con el tiempo.
  2. Perjuicio Grave a la Comunidad o Beneficio Injusto a uno o varios Propietarios:
    • Si un acuerdo se adopta que resulta gravemente perjudicial para la comunidad en su conjunto, o si favorece indebidamente a uno o más propietarios en detrimento del resto, este puede ser impugnado. Este tipo de acuerdos altera la equidad y el balance de la comunidad, siendo esencial su revisión y corrección.
  3. Grave Perjuicio a un Propietario Sin Justificación Legal:
    • Los acuerdos que causan un daño significativo a uno o más propietarios, que no tienen la obligación legal de tolerar tal perjuicio, o que se adoptan con un claro abuso de derecho, también son impugnables. Este mecanismo de defensa asegura que ningún propietario sea indebidamente afectado por decisiones arbitrarias o injustas.

 

En primer lugar, cualquier propietario que haya manifestado su desacuerdo votando en contra de un acuerdo durante la junta tiene plena legitimidad para impugnar. Este acto de oposición es fundamental, pues demuestra una discrepancia formal y directa con la decisión tomada. Asimismo, los propietarios que, por cualquier motivo, estuvieron ausentes durante la votación, también se encuentran habilitados para impugnar, siempre y cuando demuestren que la decisión les afecta adversamente.

 

Importante destacar es el caso de aquellos propietarios que fueron indebidamente privados de su derecho a voto, ya sea por errores administrativos o exclusiones no justificadas. La ley les brinda la oportunidad de impugnar acuerdos que consideren lesivos, reconociendo la importancia de la participación equitativa en las decisiones comunitarias.

 

Sin embargo, para ejercer este derecho, es crucial estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias. Este requisito subraya la responsabilidad compartida de todos los propietarios en el mantenimiento y buen funcionamiento de la comunidad. No obstante, aquellos con deudas pendientes pueden cumplir con esta condición a través de la consignación judicial del importe adeudado, permitiendo así la participación en el proceso de impugnación.

 

Procedimiento para Impugnar un Acuerdo

Presentación de la impugnación

El primer paso para impugnar un acuerdo comienza con la presentación formal de la impugnación ante los tribunales competentes. Este acto jurídico requiere la elaboración de un escrito de demanda, donde se especifican los motivos de la impugnación, basándose en los requisitos previamente mencionados. Es crucial que este documento se presente dentro de los plazos establecidos por la ley, dependiendo de la naturaleza del acuerdo impugnado.

Documentación y evidencias requeridas

Para que la impugnación sea considerada, es necesario aportar una serie de documentos y evidencias que respalden los argumentos presentados. Esto incluye el acta de la junta en la que se adoptó el acuerdo impugnado, pruebas de la votación y cualquier otro documento que demuestre cómo el acuerdo afecta negativamente al demandante o contraviene la ley o los estatutos de la comunidad. La claridad y la relevancia de estas pruebas son fundamentales para el éxito de la impugnación.

Proceso judicial

Una vez presentada la demanda y admitida a trámite, se inicia el proceso judicial. Este proceso implica varias fases, incluyendo la posible contestación a la demanda por parte de la comunidad de propietarios, la celebración de una vista donde ambas partes pueden exponer sus argumentos y presentar pruebas adicionales, y finalmente, la emisión de una sentencia por parte del juez. La intervención de un abogado especializado en derecho inmobiliario y propiedad horizontal es altamente recomendable para navegar este proceso con éxito.

Plazos y tiempos de respuesta

Los plazos judiciales pueden variar significativamente dependiendo de la carga de trabajo de los tribunales y la complejidad del caso. Sin embargo, una vez presentada la demanda, la ley establece tiempos máximos para la contestación de la demanda y la celebración de la vista. Es importante estar atento a estos plazos y colaborar estrechamente con su representación legal para asegurar una respuesta adecuada en cada etapa del proceso.

 

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Problemas comunes en los garajes comunitarios

Uno de los problemas más frecuentes que nos encontramos en los garajes comunitarios es el estacionamiento irregular de un vehículo dentro del garaje comunitario. Es cierto que el uso y disfrute de las plazas de garajes es privado, sin embargo lo que viene siendo el garaje es una zona comunitaria. Este espacio, al no ser uno de los elementos comunes del edificio que suele ser respetado por todos los vecinos, está sujeto a ciertas obligaciones impuestas por la Ley de propiedad horizontal.

La normativa de garajes comunitarios queda regulada dentro la normativa de la comunidad de vecinos, según el art 394 del Código Civil estableciendo que: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Como administradores de fincas con más de 25 años de experiencia en gestión de comunidades en Málaga, te contamos los supuestos más comunes que se dan en los garajes comunitarios.

Irregularidades en garajes comunitarios

Estacionar dos vehículos dentro de la misma plaza

En este caso, hay que mirar los estatutos de la Comunidad de vecinos y de licencia municipal. Ya que, aunque la ley no establece nada en este sentido, puede darse el caso de que en dicho garaje esté prohibido o que, sin embargo, no exista regulación alguna. En el primer caso, como su concepto regula, el propietario no puede aparcar el coche y la moto en la misma plaza de garaje. Si por el contrario no se contempla en dicha comunidad de vecinos, el propietario si tiene potestad para aparcar ambos vehículos en la plaza de garaje siempre y cuando lo comunique a la aseguradora. Ya que, en caso de siniestro, esta podría no hacerse cargo si no ha recibido la notificación debida.

Invadir otra plaza de aparcamiento

Esto puede darse si un propietario tiene un vehículo más grande que su plaza o, cuando aparca la moto invadiendo la plaza de otro vecino. En este caso, el propietario que no está estacionando adecuadamente tiene una responsabilidad que puede ser exigida por la persona afectada.

Invadir zonas comunes del garaje

Según el art 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige la aprobación de la Junta de propietarios para el uso de zonas comunes, la resolución de este hecho dependería de los resultados de dicha aprobación, causando un problema de garaje comunitario.

Aparcar en una plaza de aparcamiento ajena

Si un vecino aparca su vehículo en una plaza de aparcamiento ajena, el afectado puede acudir incluso a efectuar una denuncia por la vía penal. Aunque para la retirada del vehículo sí sería necesaria una orden judicial.

Utilizar la plaza de aparcamiento como trastero

La utilización de una plaza de garaje como trastero puede ser una práctica común, pero debe hacerse con precaución. Según el Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario tiene derecho a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su plaza de garaje siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario, ni contravenga los estatutos de la comunidad​​. Es importante verificar los estatutos de la propia comunidad de propietarios, ya que pueden tener regulaciones específicas al respecto.

Usar la plaza de garaje sin autorización en ausencia del propietario

El uso de una plaza de garaje sin la autorización del propietario puede ser considerado un acto de usurpación. En ausencia del propietario, nadie más puede hacer uso de la plaza sin consentimiento explícito. La Ley de Propiedad Horizontal no menciona específicamente esta situación, pero el Código Penal, en su Artículo 245, establece que se considera delito de usurpación «ocupar, sin autorización debida, una propiedad inmobiliaria ajena». Aunque este artículo se aplica generalmente a viviendas, la lógica podría extenderse a plazas de garaje​

Lavar el vehículo en la plaza de garaje

Lavar vehículos en plazas de garaje comunitarias está generalmente prohibido por los estatutos de las comunidades, debido al riesgo de daños por agua y la posible molestia a vecinos. Esta medida busca preservar la infraestructura del garaje y mantener un ambiente armonioso. Se recomienda usar instalaciones especializadas para el lavado de coches, respetando así las normas comunitarias y el entorno.

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Nueva Normativa de Ascensores en las Comunidades de Vecinos

Las últimas noticias sobre la modificación del régimen de propiedad horizontal para las comunidades de vecinos nos deja una buena noticia para acabar con la tortura de las personas aisladas. Y es que unos 3.000 andaluces de las 8 provincias de Andalucía se verán beneficiados de la nueva normativa que obliga a que los edificios donde vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años tengan ascensor.

Esta reforma ya ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y quiere abrir una puerta a la inclusión social y a la igualdad. Las comunidades de vecinos que se encuentren en esta situación se beneficiaran de unas ayudas de la Junta de Andalucía.

Se irá implantando progresivamente en todas las provincias de Andalucía. La condición para la instalación del ascensor es que el importe repercutido anualmente de las ayudas, una vez descontadas las subvenciones, no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

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