Una de las dudas más habituales cuando se celebra una junta de propietarios es qué ocurre si alguno de los vecinos tiene cuotas pendientes con la comunidad. ¿Puede votar un propietario moroso? La respuesta general es no, aunque hay varios matices que conviene conocer.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que un propietario que no esté al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad puede acudir a la junta y participar en las deliberaciones, pero no tendrá derecho de voto, salvo que se encuentre en alguno de los supuestos que contempla la propia normativa.
Puede asistir, escuchar, expresar su opinión y participar en el debate. La limitación afecta específicamente a su capacidad para votar.
Vamos a ver cuándo se aplica esta restricción y en qué situaciones un propietario con una deuda puede conservar o recuperar su derecho de voto.
¿Cuándo se considera moroso a un propietario?
A efectos de una comunidad de propietarios, existe morosidad cuando un propietario mantiene una deuda vencida y pendiente de pago con la comunidad.
Puede tratarse de cuotas ordinarias, derramas u otras cantidades que hayan sido correctamente aprobadas y cuyo plazo de pago ya haya vencido. Por tanto, no es necesario acumular una deuda elevada: una sola cuota impagada puede ser suficiente siempre que ya sea exigible.
En nuestro artículo sobre morosidad en comunidades de vecinos explicamos con más detalle cuándo se considera moroso a un propietario y qué opciones tiene la comunidad para reclamar las cantidades pendientes.
¿Puede votar un propietario moroso según la Ley de Propiedad Horizontal?
Como norma general, no.
La clave está en comprobar cuál es la situación real del propietario cuando empieza la reunión.
Puede asistir y participar en la junta
Tener deudas con la comunidad no impide al propietario acudir a la junta.
Puede estar presente, conocer los asuntos incluidos en el orden del día e intervenir durante las deliberaciones. Lo que queda limitado mientras se mantenga la situación prevista por la ley es su capacidad para votar.
Es decir, tener voz y tener voto son dos cuestiones diferentes.
Si tienes dudas sobre quién puede participar en estas reuniones, también puedes consultar sobre quién puede asistir a una junta de vecinos.
Su voto y su cuota no computan para las mayorías
La privación del derecho de voto también tiene consecuencias a la hora de calcular las mayorías necesarias para aprobar los acuerdos.
La Ley de Propiedad Horizontal indica que el acta debe reflejar qué propietarios han sido privados de voto. Además, ni esa persona ni su cuota de participación se computan para alcanzar las mayorías exigidas.
Por eso es fundamental comprobar correctamente la situación de cada propietario antes de empezar las votaciones. Un error en este punto puede afectar al cálculo de las mayorías y generar problemas posteriores.
¿Cuándo puede votar un propietario que tiene una deuda?
Aunque exista una deuda previa, hay situaciones en las que el propietario puede conservar o recuperar su derecho de voto.
Si paga antes de que comience la junta
El momento determinante es el inicio de la junta.
Si el propietario tenía cantidades pendientes cuando recibió la convocatoria, pero las abona antes de que comience la reunión y ya se encuentra al corriente de todas las deudas vencidas, desaparece la causa que le impedía votar.
Si ha impugnado judicialmente la deuda
La propia Ley de Propiedad Horizontal establece una excepción cuando las cantidades reclamadas han sido impugnadas judicialmente.
En ese supuesto, no se aplica automáticamente la privación del derecho de voto prevista para quien mantiene deudas.
Si existe un acuerdo de aplazamiento de la deuda
Este es uno de los casos que más dudas puede generar.
Imaginemos que la comunidad ha aprobado un acuerdo para que un propietario pague su deuda de forma fraccionada durante varios meses y este está cumpliendo correctamente el calendario establecido.
En este supuesto es necesario analizar si realmente existe una deuda vencida en el momento de la junta. Cuando el propio acuerdo de la comunidad ha aplazado determinados vencimientos y el propietario está cumpliendo con las fechas pactadas, esas cantidades aplazadas no deberían tratarse automáticamente como cantidades ya vencidas a efectos de privarle del voto.
¿Debe aparecer el propietario moroso en la convocatoria de la junta?
Sí. La convocatoria debe incluir una relación de los propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad y advertirles de la posible privación de su derecho de voto.
No se trata de un detalle menor. La identificación de los propietarios afectados y la correcta redacción de la convocatoria forman parte del procedimiento que permite celebrar la junta con garantías.
¿Qué ocurre si se impide votar a un propietario indebidamente?
Privar del voto a quien tenía derecho a ejercerlo puede generar problemas para la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal reconoce expresamente legitimación para impugnar acuerdos, entre otros supuestos, a los propietarios que hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto. La normativa establece además determinados requisitos para poder ejercer esa impugnación.
Precisamente por eso es importante revisar la situación económica de los propietarios antes de la reunión, preparar correctamente la convocatoria y dejar constancia en el acta de quién puede y quién no puede votar.
Gestión de la morosidad en comunidades de propietarios
La morosidad puede afectar a la economía de una comunidad, pero también puede generar conflictos durante las juntas si las deudas, las convocatorias o los derechos de voto no se gestionan correctamente.
Contar con una administración profesional permite mantener actualizado el estado de las cuentas, realizar un adecuado control de morosos, preparar correctamente las convocatorias y actas y garantizar que los acuerdos de la comunidad se adopten siguiendo la normativa vigente.
En Afinca somos un equipo multidisciplinar especializado en la gestión y administración de comunidades de propietarios en Málaga. Nos ocupamos de la gestión económica, administrativa, legal y del mantenimiento de la comunidad, con especial atención al control de la morosidad y al correcto funcionamiento de las juntas.
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Preguntas frecuentes sobre el voto de propietarios morosos
¿Un propietario moroso puede asistir a una junta?
Sí. Puede asistir y participar en las deliberaciones aunque esté privado de su derecho de voto. La deuda no supone su expulsión de la junta.
¿Basta con deber una sola cuota para no poder votar?
Puede bastar, siempre que esa cuota sea una deuda vencida y continúe pendiente cuando comience la junta. La cantidad o el número de recibos no es lo determinante; lo importante es que exista una deuda vencida con la comunidad.
¿Puede recuperar el voto pagando el mismo día de la junta?
Si al comenzar la reunión ya se encuentra al corriente de todas las deudas vencidas, desaparece el supuesto que establece el artículo 15.2 para privarle del voto. No obstante, es aconsejable realizar el pago con antelación suficiente para que pueda acreditarse y comprobarse correctamente.
