En las comunidades de propietarios, la prevención de riesgos laborales es una pieza clave para garantizar la seguridad y el bienestar de todos. No solo cumple con una obligación legal, sino que también protege a vecinos y trabajadores de posibles accidentes que podrían tener consecuencias graves. Ignorar la prevención de riesgos laborales en tu comunidad puede resultar en sanciones significativas, además de poner en riesgo la salud de quienes hacen vida en ella. En este artículo, exploraremos cómo una gestión adecuada de estos riesgos es esencial para crear un entorno seguro y armonioso, evitando así problemas legales y financieros.

¿Es obligatorio cumplir la ley de prevención de riesgos laborales en tu Comunidad de Propietarios?

La pregunta sobre si la prevención de riesgos laborales es obligatoria en las comunidades de propietarios es común y relevante. La respuesta corta es sí, la normativa vigente, específicamente la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales y el Real Decreto 171/2004 sobre la coordinación de actividades empresariales, establece claramente la obligatoriedad de adoptar medidas preventivas para salvaguardar la seguridad y la salud de todos los trabajadores, incluyendo aquellos empleados directamente por la comunidad o por empresas externas que presten servicios en ella.

Esta obligación no solo se limita a las comunidades que cuentan con trabajadores a su cargo, sino que también se extiende a cualquier actividad que se desarrolle dentro de los espacios comunes, como mantenimiento, obras o servicios de limpieza. El incumplimiento de estas disposiciones no solo puede acarrear sanciones administrativas y penales, sino que también expone a los propietarios y al administrador de fincas a responsabilidades en caso de accidentes laborales.

 

Qué riesgos existen en una comunidad de propietarios

Identificar los riesgos en una comunidad de propietarios es un paso esencial hacia la prevención efectiva. Estos riesgos varían ampliamente, desde problemas estructurales que pueden comprometer la seguridad del edificio hasta peligros más cotidianos asociados con el mantenimiento y las actividades diarias. Entre los más comunes se encuentran:

• Riesgos eléctricos: Instalaciones antiguas o mal mantenidas pueden ser fuente de accidentes serios.
• Riesgos de caídas: Tanto en espacios comunes como durante trabajos en alturas, como puede ser la limpieza de ventanas o el mantenimiento de fachadas.
• Exposición a sustancias peligrosas: Durante obras o renovaciones, es posible la exposición a materiales tóxicos como el amianto o pinturas con plomo.
• Incendios: La falta de equipos de prevención y detección de incendios adecuados aumenta el riesgo de incendios.
  Riesgos ergonómicos: Para trabajadores que realizan tareas repetitivas o que involucran esfuerzo físico, como puede ser el personal de limpieza.
• Riesgos psicosociales: Estrés o conflictos derivados de la interacción con los residentes o entre los propios trabajadores.

Multas por el incumplimiento de la ley de prevención de riesgos laborales

Si una comunidad de propietarios o su administrador fallan en cumplir con sus obligaciones, se enfrentan a posibles sanciones administrativas y, en casos graves, penales.

Las multas se escalonan según la gravedad del incumplimiento:

• Infracciones leves: Multas de 40 € a 2.045 €.
• Infracciones graves: Multas de 2.046 € a 40.985 €.
• Infracciones muy graves: Multas de 40.986 € a 819.780 €.

En situaciones extremas, el incumplimiento puede derivar en procesos penales, con penas de prisión de seis meses hasta tres años para los responsables. Este impacto económico y legal no solo afecta a la administración de la finca sino también a todos los propietarios, repercutiendo en la comunidad en su conjunto.

¿Cumple tu comunidad de vecinos con la normativa vigente de prevención de riesgos laborales?

No permitas que la seguridad de tu comunidad y las consecuencias legales de un incumplimiento sean una preocupación constante. Confía en Afinca, administradores de fincas en Málaga, para asegurarte de que tu comunidad no solo cumpla con todas las obligaciones legales, sino que también garantice un ambiente seguro y armonioso para todos sus residentes. ¿No estás seguro de si tu comunidad cumple con la ley? Contacta con nosotros hoy mismo y permítenos ayudarte a gestionar eficazmente los riesgos y a evitar sanciones innecesarias. Con Afinca, la seguridad y la legalidad van de la mano.

La Ley de Propiedad Horizontal autoriza a disfrutar de los espacios comunes siempre y cuando se respete a los demás vecinos.

A veces los abusos de uso por parte de algunos vecinos ocasionan ciertos conflictos, tienen derecho hacerlo pero hasta cierto punto, esto se debe al desconocimiento por parte de los propietarios de la legislación que regula su uso complica aún más las cosas.

Si tu duda es, ¿Cuáles son los elementos comunes y privativos de una comunidad? Aquí te contamos más:

• Conducciones y canalizaciones.
• Antenas y sistemas de comunicación.
• Pasillos y corredores.
• Elementos estructurales, muro de carga, pilares, columnas en las zonas comunes y mucho más.
• Elementos de cierre como es la puerta principal de la comunidad.
• El aire acondicionado y la calefacción suelen ser privativos, al menos que se trate de instalaciones con carácter común

 

Estos elementos se trata de zonas comunes y no cabe plantearse su propiedad privada, es posible no obstante que los Estatus de la comunidad permitan el aprovechamiento de estas zonas por parte de los propietarios, siempre que no se perjudique negativamente a la comunidad.

Encontramos elementos comunes que no podemos modificar sin más como son:

• Plaza de garajes.
• Puertas de acceso y buzones, la modificación de estos elementos privativos afectan directamente a la comunidad, al menos e algunos aspectos lo que determina la necesidad de acomodarse a las normas establecidas.

 

Si tu comunidad de propietarios se encuentra ante tal conflicto, no dudes en ponerte en contacto con Afinca, expertos profesionales administradores de fincas en Málaga.

Cuando se avecinan obras en tu comunidad de vecinos, surge la incertidumbre: ¿necesitamos permisos? ¿Qué normas debemos seguir? A través de este artículo, profundizaremos en el reglamento de obras en comunidades de vecinos y cómo la Ley de Propiedad Horizontal regula estas actividades. Si te encuentras en medio de debates sobre reformas en zonas comunes o preocupado por las molestias que estas podrían ocasionar, aquí encontrarás orientación clara y detallada para navegar estos procesos con mayor tranquilidad y certeza legal.

Obras en zonas comunes

Las obras en las zonas comunes de una comunidad de propietarios deben regirse por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, específicamente en los artículos 7 y 9. Es fundamental obtener el consentimiento de la comunidad, especialmente cuando se requieren reparaciones o mejoras que afectan a la estructura y funcionalidad del inmueble. Cualquier intervención en estas áreas comunes debe ser aprobada por la junta de vecinos, asegurando que todas las actividades se realicen en conformidad con las normativas vigentes y respetando los derechos de todos los propietarios.

Obras en las fachadas y cubiertas

Respecto a las obras en fachadas y cubiertas, la ley clasifica estos elementos como comunes. Por lo tanto, cualquier obra que involucre estas áreas debe ser tratada con especial cuidado y conforme a las disposiciones de la comunidad. Las modificaciones en fachadas y cubiertas no solo necesitan una aprobación por parte de la junta de propietarios, sino que también deben seguir los lineamientos que garantizan la integridad estructural y estética del edificio. Este tipo de obras requiere especial atención ya que impactan directamente en la seguridad y en la imagen del conjunto residencial.

Qué obras están permitidas realizar en mi vivienda o local

En el ámbito de tu vivienda o local, la Ley de Propiedad Horizontal permite realizar modificaciones siempre que no afecten la estructura o seguridad del edificio, ni menoscaben los derechos de otros propietarios. Específicamente, puedes cambiar elementos internos como instalaciones o acabados, siempre informando previamente a la administración de la comunidad. Esto asegura que tus reformas respeten las normativas y no interfieran con el bienestar colectivo.

Qué permisos necesitas para realizar obras en una comunidad de vecinos

Aunque la ley permite ciertas obras dentro de tu propiedad privada sin necesitar aprobación de la comunidad, es crucial obtener los permisos correspondientes del ayuntamiento. Estos permisos verifican que las obras cumplen con las normativas locales y urbanísticas. En caso de obras en zonas comunes o que afecten a elementos estructurales del edificio, la aprobación de la comunidad es obligatoria, además de los permisos municipales.

¿Cómo debe actuar la comunidad de propietarios ante una obra ilegal?

Si se detectan obras ilegales dentro de la comunidad, es decir, que no cumplen con las normativas o no han sido aprobadas adecuadamente, la junta de propietarios puede actuar de manera decisiva. El presidente de la comunidad tiene la autoridad para exigir la paralización inmediata de dichas obras. Adicionalmente, se pueden iniciar acciones legales contra los infractores para salvaguardar los intereses de la comunidad y asegurar el cumplimiento de la ley y los reglamentos internos.
Si tienes problemas de obras ilegales en tu comunidad, puedes dejarlo en manos de nuestros expertos en administración de fincas y nosotros lo gestionamos por ti.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo puede durar una obra?

La duración de las obras dentro de una comunidad de vecinos debe estar regulada no solo por las necesidades del proyecto sino también por la normativa local y las decisiones de la comunidad. Las obras deben realizarse respetando los horarios de ruido permitidos por la ley local, generalmente limitados a las horas diurnas de lunes a viernes. Los plazos específicos pueden variar, pero es esencial que las obras no se prolonguen más allá de lo razonablemente necesario para minimizar las molestias a los vecinos.

¿Qué obras se pueden prohibir?

Dentro de una comunidad, se pueden prohibir aquellas actividades que contravengan los estatutos de la comunidad, o que sean nocivas, peligrosas, insalubres, molestas o ilícitas. Esto incluye específicamente obras que puedan comprometer la seguridad estructural del edificio o que alteren significativamente su exterior o las condiciones de habitabilidad. La junta de propietarios tiene la potestad de establecer estas restricciones para garantizar la convivencia armoniosa y el bienestar común.

¿Qué tipos de obras necesitan unanimidad?

Algunas obras en la comunidad de vecinos requieren la aprobación unánime de todos los propietarios, especialmente aquellas que alteren la estructura o aspecto estético del edificio, o impliquen cambios significativos en los elementos comunes o en el título constitutivo de la propiedad. Esto incluye modificaciones que puedan afectar la fachada del edificio, la instalación de nuevos servicios que impacten a todos los vecinos o cualquier cambio que altere las cuotas de participación o los coeficientes de propiedad.

Conocer y seguir el reglamento de obras en comunidades de vecinos es esencial para garantizar que las modificaciones en tu hogar o en zonas comunes se realicen correctamente. Si necesitas asesoría experta o gestión profesional en estos procesos, no dudes en contactar con Afinca, donde te ofrecemos una administración de fincas líder en Málaga, lista para ayudarte en cada paso.

Uno de los conflictos más habituales en la comunidades de vecinos es el tema de las mascotas, normalmente se producen por el ruido, olores y suciedad que causan, es en este momento cuando surge esta duda por parte de algunos de los propietarios.

Pues la respuesta es que no se puede prohibir la entrada de las mascotas a la comunidad, salvo que se incumpla Ley de División Horizontal o el Código Civil, que dice lo siguiente:

 

• Artículo 7 Ley de División Horizontal : “2.Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas “

 

En la ley no hay una mención expresa de las mascotas, pero se podría ver afectada de forma indirecta, al no cumplirse las normas de convivencias.

Hay un caso en el cual si se podrán prohibir las mascotas y es cuando se trata de un alquiler y no eres propietario directo, puede aparecer una cláusula en el contrato que las prohíban, pero en sí la Comunidad de vecinos no puede excluir a las mascotas, ni habiéndose aprobado en junta.

La Comunidad podrá establecer normas y limitar el uso de zonas para las mascotas como puede ser la piscina, ascensores…pero nunca prohibirlos.

 

Si en vuestra comunidad de vecinos necesitáis ayuda para llevar a cabo la gestión y administración de vuestro edificio, podéis poneros en contacto con nosotros en 951 212 525

En cualquier comunidad surgen problemas que hay que solventar y cuando toca sumir el cargo de presidente, tu deber es resolverlos, pero ¿Durante cuanto tiempo dura el mandato del presidente? Se efectúa por el plazo de un año, salvo que los estatutos de la comunidad tengan expresamente otro criterio.

Las preocupaciones más comunes de un presidente son la siguiente:

• Vecinos morosos, será el presidente quien tenga que reclamar estos pagos, las cuentas no cuadrarán y la presidencia se ira complicando.
• Reparaciones y medidas de mantenimiento, es importante que se realicen las inspecciones y las tareas de mantenimiento este al día, ya que podrían surgir problemas más graves por no realizarlas.
• Vecinos molestos, cuando interrumpen el descanso de los demás propietarios y el dialogo no fluye la cosa se complica.
• Qué obras debe pagar la comunidad y cúal corresponde a los vecinos, según establece el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las zonas comunes corresponde a todos los propietarios de la comunidad.
• Celebración de juntas, hay que organizar no solo el lugar, también será importante los puntos que se van a tratar en la junta.
• Firmas de cheques, pagares o transferencia, es responsable de la cuentas de la comunidad, debe realizar los pagos de limpieza, ascensor, etcétera.

Si necesitas ayuda con tu comunidad de vecinos para llevar las gestiones administrativas, ponte en contacto con nosotros 951212525

Muchas veces desconocemos todo lo que abarca una comunidad, pero es importante que conozcas estas cosas, que, seguro que te sirven de ayuda, empezamos:

1. Todos los vecinos están obligados a pagar la obra de reforma, según su participación esto quiere decir que no tiene que ser igual para todos los vecinos, puede depender por el tamaño de la vivienda.
2. La presidencia es obligatoria por lo que no podrás escaparte de esta obligación a menos que solicite su relevo a un juez.
3. Las piscinas comunitarias que cuente con más de doscientos metros cuadrados o superior deberán contar con socorrista, en el caso de ser inferior no será necesaria la contracción de socorrista.
4. En caso de sufrir humedades o filtraciones, si el daño procede de una tubería general o cualquier otro elemento común, la responsable es la comunidad de propietarios, por lo que será la comunidad la que deba asumir ese gasto.
5. La comunidad de vecinos debe tener un fondo de reserva obligatorio, debe superar el 5% del último presupuesto ordinario.
6. La obra de accesibilidad a las zonas comunes es obligatoria, no es necesario votarlo en junta.
7. Están prohibidas las obras que causen daño elementos comunitarios o que cambien su estética.
8. No puede ser presidente cualquier vecino que resida en la comunidad, sino que este cargo únicamente puede ser ejercido por el propietario o copropietario de uno de los pisos o locales del edificio.

El mantenimiento en una comunidad de vecinos es esencial para preservar el valor de la propiedad y garantizar la seguridad de todos los residentes. Un plan de mantenimiento deficiente no solo conduce a la depreciación del inmueble, sino que también aumenta el riesgo de incidentes peligrosos y costosas reparaciones. En este artículo, exploraremos la importancia de un mantenimiento proactivo, cómo puede extender la vida útil de tu comunidad y ofreceremos consejos prácticos para mantener un entorno seguro y agradable. Continúa leyendo para descubrir cómo optimizar la convivencia y el cuidado de tu edificio.

Qué es el mantenimiento comunitario y qué tipos existen

El mantenimiento en las comunidades de vecinos comprende todas las actividades necesarias para preservar y mejorar el estado y funcionamiento de las instalaciones y áreas comunes. Este se clasifica en preventivo, correctivo y de mejora, cada uno con objetivos específicos para asegurar la integridad y valor de la propiedad colectiva.

1. Mantenimiento de prevención

El mantenimiento preventivo se centra en evitar la aparición de problemas antes de que ocurran. Incluye inspecciones regulares, limpieza y ajustes en elementos como ascensores, sistemas eléctricos y zonas comunes. Al llevar a cabo estas tareas de mantenimiento regularmente, se puede prevenir la degradación y prolongar la vida útil de las infraestructuras y servicios.

2. Mantenimiento de corrección

Cuando se detectan daños o averías, entra en juego el mantenimiento correctivo. Este tipo de mantenimiento implica la reparación o sustitución de elementos que han fallado o se han deteriorado. Desde la reparación de una cerradura hasta la sustitución de partes de un sistema de calefacción, el mantenimiento correctivo es crucial para resolver problemas específicos y asegurar que todo funcione correctamente.

3. Mantenimiento de mejora

El mantenimiento de mejora va más allá de la simple conservación. Este tipo involucra actualizar o mejorar las instalaciones para aumentar su eficiencia, seguridad o estética. Ejemplos comunes incluyen la instalación de sistemas de seguridad modernos o la renovación de fachadas. Estas mejoras no solo contribuyen a la funcionalidad a largo plazo de las instalaciones, sino que también pueden elevar la calidad de vida de los residentes y el valor del inmueble.

Cómo realizar las tareas de mantenimiento

A continuación, se detallan acciones específicas para cada aspecto del mantenimiento.

Extracción de los cubos de basura

La gestión adecuada de residuos es esencial para la higiene y el orden en la comunidad. Es importante que la extracción de basura se realice de manera eficiente y en horarios que no interrumpan la paz de los vecinos. Coordinar este servicio correctamente es clave para evitar la acumulación de desechos y mantener un entorno limpio.

Limpieza de las zonas comunes

La limpieza regular de las zonas comunes es fundamental para mantener un ambiente agradable y saludable. Esto incluye el barrido y fregado de escaleras, pasillos y rellanos, así como la limpieza de ventanas y áreas exteriores. Establecer un horario de limpieza adecuado asegura que las áreas permanezcan presentables sin interferir con las actividades diarias de los residentes.

Mantenimiento y revisión de los ascensores

El mantenimiento de ascensores es crucial para garantizar su operación segura y eficiente. Debe incluir revisiones periódicas y pruebas de funcionamiento que identifiquen y resuelvan problemas antes de que se conviertan en averías costosas. Las revisiones deben ser realizadas por técnicos cualificados que puedan asegurar el cumplimiento de las normativas vigentes.

Servicios de fontanería

La fontanería requiere un enfoque proactivo para evitar fugas y otros problemas que pueden causar daños importantes. Incluye la inspección regular de tuberías, la reparación de grifos y la sustitución de piezas desgastadas. Mantener el sistema de fontanería en buen estado es esencial para la funcionalidad general del edificio.

Servicios de cerrajería

La cerrajería es vital para la seguridad de todos los residentes. El mantenimiento debe incluir la revisión y reparación de cerraduras, bombines y otros sistemas de seguridad. Esto asegura que todas las entradas y salidas funcionen correctamente y que los accesos estén debidamente seguros.

Pintura periódica

Mantener en buen estado la pintura de áreas comunes y fachadas no solo mejora la estética del edificio, sino que también proporciona una capa de protección contra elementos climáticos. Una re-pintura periódica ayuda a prevenir daños en el material subyacente y refresca la imagen del edificio.

En conclusión, un mantenimiento regular y profesional es clave para mantener la seguridad, el valor y la estética de su comunidad de vecinos. Para asegurar una gestión eficiente y libre de preocupaciones, confíe en los expertos de Afinca. Contáctenos hoy para descubrir cómo podemos ayudar a su comunidad a prosperar. Su tranquilidad es nuestra prioridad.

Es un problema muy frecuente que un vecino coloque la placa de empresa de seguridad en la fachada del edificio sin haber sido aprobado por los propietarios. Las dudas más frecuentes que nos hemos encontrado en Afinca son

• ¿Se puede hacer esto sin haberlo aprobado en la Junta de Propietarios?
• ¿Qué mayoría necesita para que efectivamente se autorice a colocar la placa de seguridad en la fachada?

Pues bien, para empezar dentro de la categoría de fachada se incluyen “Los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”, según lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.

Ahora bien, hay una serie de situaciones que nos podemos encontrar y que modificarían la resolución de este conflicto.

¿Se necesita autorización de la Junta de Propietarios para colocar la placa de empresa de seguridad en la fachada?

Atentos a los distintos supuestos:

Que los Estatutos de la Comunidad lo permitan expresamente

Permitiéndose la colocación de la placa de seguridad en la fachada del edificio siempre y cuando no se produzca ningún daño en el edificio.

Que los Estatutos de la Comunidad lo prohíban expresamente

En este caso habría que modificar el título constitutivo por lo que, si se quisiera colocar la placa de la empresa de seguridad en la fachada del edificio, se necesitaría la aprobación absoluta de la Junta de Propietarios.

Que los Estatutos de la Comunidad y el título constitutivo no mencionen nada al respecto

Es la situación que más nos hemos encontrado en Afinca y en este caso, se necesitaría el acuerdo de toda la Comunidad de Propietarios. Acuerdo que ha de ser aprobado en la Junta de Propietarios.

Si tu comunidad de propietarios se encuentra ante tal tesitura, no dudes en ponerte en contacto con Afinca, expertos profesionales administradores de fincas en Málaga.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría es necesaria para autorizar la colocación de una placa de seguridad en la fachada?

La mayoría necesaria depende de lo que establezcan los estatutos de la comunidad. Si los estatutos no mencionan nada, se requiere el acuerdo de toda la comunidad.

¿Qué ocurre si un vecino coloca la placa sin autorización?

Si un vecino coloca la placa sin la debida autorización, la comunidad puede requerir su retirada y, si es necesario, iniciar acciones legales para asegurar el cumplimiento de las normas comunitarias.

Hay ciertas inspecciones obligatorias por la Administración pública que cada comunidad de propietarios tiene que pasar con el objetivo de asegurar que las instalaciones y, por consiguiente, la seguridad de los vecinos, están en perfecto estado. Por este motivo, resulta imprescindible saber cuáles son las inspecciones obligatorias que tu comunidad tiene que pasar y los plazos en los que se exige.

Para entenderlo mejor, en Afinca las dividimos en dos grandes grupos. Por un lado, tenemos aquellas inspecciones obligatorias enfocadas en el área industrial y, por otro lado, aquellas que afectan a la arquitectura del edificio. En este artículo sólo vamos a detallar aquellas que pertenecen al área industrial.

1. Inspección eléctrica

Esta inspección hay que pasarla en los siguientes plazos de tiempo:

Inspección cada diez años: En aquellos edificios que tengan más de 24 viviendas o locales, o que tengan más de 100 KW de potencia.

Inspección cada cinco años: Aquellos edificios que tengan en el exterior un alumbrado de más de 5 KW, garajes con más de 24 plazas o piscinas que tengan 10 KW de potencia.

2. Ascensores

Según el Real Decreto 88/2013, el plazo de inspección del ascensor depende del tipo de edificación.

Edificios industriales y que tengan concurrencia pública: la inspección del ascensor se hará cada dos años.

Edificios con más de 20 viviendas o de 4 plantas: cada cuatro años.

Resto de edificios: cada seis años.

3. Eficiencia energética

Inspección cada cuatro años: en aquellos edificios que tengan calefacción, renovable o gaseosa, de más de 70 KW.

Cada dos años: En aquellos edificios que tienen una calefacción centralizada de más de 70 KW con el resto de combustibles de más de 70 KW también.

4. Incendios

Se lleva a cabo un control de inspección cada 10 años para aquellos edificios que cuenten con garajes de más de 500 m2 construidos y cada 12 años en el resto.

5. Depósito de gasóleo

Inspección cada 10 años: Para aquellos edificios con depósitos interiores que oscilen entre los 1000 y 3000 litros y depósitos exteriores entre 1000 y 5000 litros.

Inspección cada 5 años:

Aquellos depósitos interiores que superen los 3000 litros y depósitos exteriores de más de 5000 litros y tanques enterrados de pared simple.

¿Necesitas ayuda con la gestión y administración de tu comunidad de propietarios?, Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos.

La morosidad en las comunidades de vecinos se ha convertido en una preocupación creciente, especialmente en contextos económicos adversos. Este problema no solo afecta la liquidez y la capacidad operativa de la comunidad, sino que también puede generar tensiones y conflictos entre los propietarios. Abordar eficazmente la morosidad es crucial para mantener la armonía y el buen funcionamiento de los espacios comunes.

Desde Afinca, expertos en gestión de comunidades en Málaga, exploramos diversas estrategias y medidas legales disponibles para gestionar y minimizar los casos de morosos en tu comunidad de vecinos. Si estás buscando soluciones prácticas y efectivas, sigue leyendo para descubrir cómo puedes actuar ante esta problemática y asegurar la convivencia y la gestión financiera de tu propiedad.

¿Cuándo un vecino es moroso?

Un vecino se considera moroso cuando no está al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles con la comunidad de propietarios. Esto incluye tanto las cuotas ordinarias como las derramas extraordinarias o el fondo de reserva. Según la ley de propiedad horizontal, el impago de una sola cuota, ya sea ordinaria o extraordinaria, otorga la condición de moroso al día siguiente del plazo estipulado para su abono si este está especificado en los estatutos o acuerdos de la junta de vecinos.

¿Cómo puede la comunidad reclamar la deuda?

Reclamar por la vía amistosa

Antes de proceder legalmente, se recomienda agotar la vía amistosa. Esto implica establecer un diálogo con el propietario moroso para explorar posibles acuerdos que faciliten el pago de la deuda. Este enfoque no solo es más cordial sino que también puede ser más rápido y menos costoso que un procedimiento judicial. En caso de incumplimiento del acuerdo, es crucial documentar todas las comunicaciones, preferiblemente mediante carta certificada o burofax, para tener pruebas claras de los intentos de solución amistosa.

Reclamar por la vía judicial

Si la reclamación amistosa no resulta efectiva, la comunidad puede optar por el procedimiento monitorio, que es el más común para este tipo de casos conforme al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este procedimiento requiere:

Aprobación de la junta de propietarios: La junta debe aprobar la liquidación de la deuda.
Notificación al deudor: Informar al propietario moroso sobre el acuerdo de la junta.
Certificación de impago: Emitida por el secretario con el visto bueno del presidente, si el pago no se efectúa en los plazos establecidos.
La petición inicial se presenta al juzgado sin necesidad de abogado o procurador, adjuntando los documentos requeridos. Si el deudor no responde o se opone, se pueden tomar medidas adicionales como el embargo de bienes.

Contacta con un administrador de fincas profesional

Dado que la gestión de estas situaciones puede ser compleja y tediosa, contar con el apoyo de un administrador de fincas profesional, como los que ofrece Afinca, es crucial. Nuestros expertos no solo pueden ayudarte a navegar por el proceso de reclamación de deudas, sino que también ofrecen asesoramiento continuo y gestión eficaz de tu propiedad para prevenir futuros problemas de morosidad.

¿Cómo se tramita la reclamación judicial?

Para tramitar una reclamación judicial de deudas en una comunidad de propietarios, se puede utilizar el procedimiento monitorio. Este procedimiento comienza con la aprobación de la junta de propietarios para la liquidación de la deuda, su notificación al propietario moroso y la emisión de un certificado del secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Si el moroso no paga dentro de los plazos estipulados, se presenta la petición inicial al juzgado junto con la documentación necesaria.

¿Cuánto tiempo se tarda en el juzgado en recuperar la deuda?

El tiempo que se tarda en recuperar la deuda a través del juzgado puede variar, pero generalmente oscila entre 12 y 24 meses. Este plazo depende de la complejidad del caso, la respuesta del deudor y la carga de trabajo del juzgado. La eficacia del procedimiento judicial también puede influir en la rapidez con que se recupera la deuda.

¿Qué garantías hay para recuperar la deuda?

Las deudas con la comunidad están protegidas por la ley, lo que ofrece ciertas garantías para su recuperación. El inmueble del deudor puede ser utilizado para asegurar el pago de las deudas, y en caso de venta, el nuevo propietario asume las deudas de cuotas de la comunidad correspondientes al año en curso y los tres años anteriores. Además, los créditos a favor de la comunidad tienen carácter preferente en caso de insolvencia del deudor.

¿Se puede privar al moroso del uso de la piscina u otros elementos comunes?

Sí, es posible privar temporalmente al vecino moroso del uso de ciertos elementos comunes como piscinas, pistas de pádel o gimnasios, aunque esta medida debe ser aprobada por la junta de propietarios y no debe ser abusiva ni desproporcionada. La privación del uso de servicios básicos como ascensor o escaleras está generalmente considerada como desproporcionada y podría ser rechazada por los tribunales.

¿Se pueden imponer intereses elevados a los propietarios morosos?

La ley de propiedad horizontal permite que la comunidad de propietarios imponga intereses por mora superiores al interés legal del dinero, como medida disuasoria contra la morosidad. Esta decisión debe ser acordada en la junta de propietarios y no puede tener carácter retroactivo. Los intereses elevados ayudan a compensar a la comunidad por los retrasos en los pagos y actúan como incentivo para que los propietarios cumplan con sus obligaciones financieras a tiempo.

¿Qué papel tiene el administrador de fincas para cobrar la deuda?

El administrador de fincas juega un papel crucial en la gestión de las deudas de la comunidad. Es responsable de contabilizar las deudas, notificar a los deudores y, si es necesario, iniciar el procedimiento para la reclamación judicial. El administrador también actúa como mediador en intentos de conciliación y asegura que todos los procedimientos se ajusten a la normativa vigente, facilitando así la recuperación eficiente de las deudas.

Enfrentar la morosidad en una comunidad de vecinos requiere medidas claras y eficaces. En Afinca, especialistas en administración de fincas en Málaga, te ofrecemos asesoramiento experto y soluciones personalizadas para gestionar estas situaciones delicadas. No permitas que la morosidad afecte a tu comunidad; contacta con Afinca hoy mismo y descubre cómo podemos ayudarte.