¿Puede una comunidad de vecinos prohibir un apartamento turístico?

La dinámica actual del mercado inmobiliario ha dado lugar a nuevas oportunidades y complejidades más allá de las transacciones tradicionales de compra, venta y alquiler. En zonas con alta afluencia turística como Málaga, el alquiler vacacional ha ganado considerable relevancia.

El debate sobre el alquiler turístico no deja indiferente a la población. Mientras algunos ven en este nicho una oportunidad lucrativa debido a la demanda turística, otros lo perciben como un obstáculo más en la ya complicada situación de la vivienda en España, donde adquirir o alquilar se vuelve cada vez más complejo.

En este contexto, Afinca, especialistas en administración de fincas en Málaga, se enfrenta a una pregunta recurrente por parte de las comunidades de propietarios: «¿puede la comunidad prohibir los apartamentos turísticos?». En este artículo abordamos esta pregunta, así como otras preocupaciones comunes asociadas a los apartamentos turísticos en las comunidades.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los apartamentos turísticos?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España es un marco legal que regula las relaciones entre propietarios de viviendas en edificios divididos en propiedades horizontales, esencial para entender el debate sobre los apartamentos turísticos. Según esta ley, la comunidad de propietarios tiene la potestad de tomar decisiones que afecten al uso de las viviendas, incluida la posibilidad de prohibir o limitar la actividad de alquiler turístico. Para que una comunidad de vecinos pueda imponer tal prohibición, es necesario el acuerdo de tres quintas partes del total de propietarios, un aspecto crucial que refleja la importancia del consenso y la democracia en la gestión comunitaria.

La LPH establece que cualquier modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad requiere de una mayoría cualificada, lo que incluye la decisión de prohibir explícitamente los alquileres vacacionales. Esto significa que, si una comunidad decide restringir los apartamentos turísticos, debe hacerlo a través de un acuerdo en junta de propietarios, respetando siempre los procedimientos y mayorías estipuladas por la ley.

Es fundamental recordar que las prohibiciones o limitaciones impuestas no tienen efecto retroactivo. Por lo tanto, si un propietario obtiene permiso para su actividad turística antes de la imposición de la prohibición, su licencia de alquiler vacacional se mantiene válida. Este punto subraya la importancia de estar al día con las normas y acuerdos de la comunidad para evitar conflictos y asegurar una convivencia armónica entre vecinos y propietarios dedicados al alquiler turístico.

 

Cómo una comunidad de vecinos puede prohibir los apartamentos turísticos

La capacidad de una comunidad de vecinos para prohibir los apartamentos turísticos implica un proceso democrático y legal bien definido. Primero, es imprescindible convocar una junta de propietarios, siguiendo los cauces establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta reunión debe ser notificada con antelación, asegurando que todos los miembros de la comunidad estén informados y tengan la oportunidad de participar.

Durante la junta, el punto de la prohibición de apartamentos turísticos debe incluirse explícitamente en el orden del día, permitiendo así una discusión abierta entre los propietarios. Como ya hemos mencionado antes, para que la decisión sea válida, es necesario alcanzar una mayoría cualificada de tres quintas partes de los votos de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría garantiza que la decisión cuenta con un amplio respaldo, minimizando conflictos internos.

Una vez aprobada la prohibición, el acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este paso es crucial para que la prohibición tenga efecto legal frente a terceros, incluidos futuros compradores o propietarios que no estuviesen presentes en la junta.

Normativa que ha sido avalada en el Supremo

El Tribunal Supremo ha respaldado la autoridad de las comunidades de vecinos para limitar o prohibir los apartamentos turísticos en diversas ocasiones. Estos precedentes judiciales refuerzan la validez de las decisiones comunitarias cuando se ajustan a la ley.

Un ejemplo significativo es la sentencia que confirma la legalidad de prohibir el alquiler turístico si así se establece en los estatutos de la comunidad o si se aprueba mediante acuerdo en junta de propietarios. Esto subraya la autonomía de las comunidades para regular el uso de las propiedades, siempre y cuando se respeten las mayorías legales y se sigan los procedimientos establecidos.

Estos casos han sentado un precedente importante, demostrando que las comunidades de vecinos no están indefensas ante la transformación de viviendas en alojamientos turísticos, especialmente cuando dicha actividad puede alterar la convivencia y el bienestar del colectivo. La jurisprudencia del Tribunal Supremo recalca la importancia de actuar dentro del marco legal y respetar los derechos tanto de los propietarios individuales como de la comunidad en su conjunto.

Requisitos para legalizar un apartamento turístico frente a la prohibición comunitaria

En caso de existir una prohibición comunitaria, el propietario tiene la opción de presentar un caso ante la junta de propietarios, argumentando a favor de su derecho a alquilar turísticamente. Esto podría incluir la presentación de medidas que tomará para asegurar que la actividad no altere la convivencia en la comunidad, como la instalación de sistemas de control de ruido o la contratación de servicios de gestión profesional para el alojamiento,
Otro aspecto relevante es la revisión de los estatutos de la comunidad y el título constitutivo de la propiedad. En algunos casos, estas disposiciones pueden no estar actualizadas o ser lo suficientemente específicas como para prohibir de manera efectiva el alquiler turístico. Un análisis legal podría revelar que la actividad no está explícitamente prohibida o encontrar lagunas que permitan la legalización del apartamento turístico.

Además, es fundamental recordar que las decisiones de la junta de propietarios no tienen efecto retroactivo. Por lo tanto, si la licencia de alquiler vacacional fue obtenida antes de la implementación de cualquier prohibición comunitaria, esta debería permanecer válida.

¿Cuántos votos son necesarios para prohibir los apartamentos turísticos?

Para que una comunidad de propietarios pueda prohibir los apartamentos turísticos, es necesario alcanzar una mayoría cualificada. Esto implica el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez, deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación en la comunidad. Esta mayoría asegura que la decisión cuenta con un amplio soporte, reflejando un consenso significativo entre los miembros de la comunidad.

Si la comunidad prohíbe el alquiler turístico, ¿pierdo mi licencia automáticamente?

No necesariamente. Las prohibiciones o restricciones adoptadas por una comunidad de vecinos no tienen efecto retroactivo. Esto significa que si ya poseías una licencia de alquiler turístico antes de que se aplicara la prohibición, tu licencia sigue siendo válida. Sin embargo, es crucial estar al tanto de cualquier cambio en la legislación local o autonómica que pueda afectar el estatus de tu licencia.

¿Qué pasa si continúo alquilando mi propiedad a turistas a pesar de la prohibición?

Continuar con la actividad de alquiler turístico a pesar de una prohibición explícita de la comunidad puede llevar a consecuencias legales. Esto podría incluir sanciones económicas y, en casos extremos, la posibilidad de que se solicite judicialmente el cese de la actividad turística en tu propiedad. Además, persistir en esta conducta puede deteriorar tus relaciones con la comunidad de vecinos, generando un ambiente de tensión y conflicto. Es recomendable buscar asesoramiento legal para explorar tus opciones y derechos en esta situación.

Abordar el complejo panorama de los alquileres turísticos en comunidades de propietarios requiere conocimiento y estrategia. En Afincaaf, administradores de fincas en Málaga, te ofrecemos asesoramiento experto para asegurar que se cumpla la legislación a la par que se soluciones los conflictos entre propietarios. Contáctanos hoy y transforma tu gestión de propiedades en una experiencia libre de preocupaciones.