Si eres propietario en una comunidad, seguro que ya has escuchado la palabra “derrama”, y no en el mejor de los contextos. Hay pocas cosas que causen más nervios entre los vecinos que una posible derrama, esa cuota extra que, cuando llega, suele tocar el bolsillo. Pero, ¿qué significa realmente y cuándo se aplica? En este artículo vamos a despejar dudas sobre cómo y por qué se aprueba, quién debe pagarla y hasta en qué casos puedes cuestionarla.
Vamos a echar un vistazo realista y claro a este tema para que, la próxima vez que escuches sobre una derrama en la junta, tengas muy claro de qué va la cosa y cómo actuar.
¿Qué es una derrama de una comunidad de vecinos?
Una derrama es una cuota extra que deben aportar los propietarios para solventar gastos fuera de las cuentas anuales de la comunidad. Puede aplicarse a distintas áreas, como reparaciones estructurales, instalaciones comunes o mejoras de servicios. La Ley de Propiedad Horizontal permite este recurso para financiar gastos cuando el fondo de reserva no es suficiente. La derrama, al ser extraordinaria, no se incluye en el presupuesto habitual de la comunidad y puede repartirse según el coeficiente de propiedad.
Causas más comunes por las que se aprueba una derrama
Algunas causas frecuentes para aplicar una derrama son:
- Reparaciones estructurales urgentes: como daños en la fachada, techos o cimientos que ponen en riesgo la seguridad del edificio.
- Instalación o reparación de ascensores: especialmente en edificios antiguos que necesitan actualizar o instalar este servicio.
- Renovación de tuberías e instalaciones: problemas de fontanería que afectan a toda la comunidad.
- Mejoras en sistemas eléctricos: que incluyen la modernización de instalaciones o reemplazo de componentes en mal estado.
- Solución de problemas de humedades o plagas: cuando afectan áreas comunes o comprometen la salubridad del edificio.
- Cumplimiento de inspecciones técnicas obligatorias: como la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que asegura que el inmueble cumple con normativas vigentes.
¿Cómo se aprueba?
Para que una derrama vea la luz, tiene que pasar primero por una junta extraordinaria de propietarios. Aquí, los vecinos debaten, votan y deciden si el gasto merece o no la pena. Eso sí, no todas las derramas se aprueban igual. Según el tipo de gasto, la ley pide distintas mayorías:
- Si la derrama es para una mejora opcional: como instalar una zona de juegos, necesitará el visto bueno de tres quintas partes de los propietarios que asistan a la junta.
- Si hablamos de mejoras estructurales o de seguridad: basta con una mayoría simple o hasta un tercio de los votos, dependiendo de la urgencia de la obra.
Una vez aprobada, la derrama es obligatoria para todos los propietarios, hayan votado a favor, en contra o ni siquiera hayan podido asistir.
¿Quién debe pagar las derramas de la comunidad?
El pago de la derrama recae en el propietario de cada inmueble, independientemente de si vive en la vivienda o la tiene alquilada. Salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato de alquiler (algo raro en la práctica), los inquilinos no tienen que hacerse cargo. En cuanto al importe, cada propietario contribuye según su coeficiente de participación en el edificio, lo que suele ir relacionado con el tamaño o valor de la propiedad.
¿Es obligatorio pagarla?
Sí, el pago de la derrama es obligatorio. Una vez que los vecinos han dado el visto bueno en la junta, todos los propietarios están legalmente obligados a aportar su parte. Negarse a pagar puede tener sus consecuencias: desde ser considerado «moroso» (con la pérdida del derecho a voto en futuras reuniones) hasta enfrentar acciones legales por parte de la comunidad para recuperar la deuda.
¿Cuándo te puedes negar al pago de una derrama?
Existen ciertos casos específicos en los que un propietario puede negarse a pagar una derrama, como:
- Mejoras no esenciales: Si la derrama se destina a una mejora opcional que no sea de carácter estructural o de urgencia, los propietarios pueden optar por no participar en el pago.
- Gastos derivados de decisiones judiciales: Por ejemplo, si la comunidad pierde una demanda y debe pagar, los propietarios que votaron en contra pueden estar exentos en ciertos casos.
Estas excepciones dependen de la interpretación y de las condiciones establecidas por la comunidad en cada junta.
¿Qué pasa si no se paga una derrama obligatoria?
Negarse a pagar una derrama obligatoria puede traer problemas, y no precisamente pequeños. Primero, la comunidad podría considerarte moroso, lo que te deja sin derecho a voto en futuras reuniones hasta que te pongas al día con el pago. Y si la deuda sigue sin resolverse, la comunidad puede iniciar un proceso legal para recuperarla, lo que incluye desde recargos hasta, en casos graves, un embargo sobre el inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal prevé estos mecanismos para garantizar que todos cumplan con sus obligaciones en la comunidad.
¿Cómo impugnar una derrama?
Si consideras que la derrama fue aprobada sin seguir el proceso correcto o te perjudica injustamente, tienes derecho a impugnarla. Eso sí, el tiempo corre: dispones de tres meses para hacerlo desde su aprobación. Para que la impugnación prospere, tendrás que demostrar que hubo algún error en el proceso (como la falta de mayoría) o que te causa un perjuicio significativo y directo.
Ten en cuenta que este trámite se realiza en el juzgado correspondiente y puede conllevar costes legales. Así que, antes de nada, asegúrate de que tienes razones fundadas para proteger tus intereses y garantizar que todo se maneje con justicia en la comunidad.
2 Comentarios
Buenos días quería saber porfavor la comunidad tiene que indezminar por daños y perjuicios el seguro de la finca hace el arreglo de una pequeña terraza comunitaria de uso privativo
El mismo perito del seguro comunitario me explicó somos once propietarios pero con el tema de indemnización es entre diez ya que soy yo la perjudicada
Es así?
Muchísimas gracias
Reciban un cordial saludo
La comunidad, en principio, debe cubrir la reparación de terrazas de uso privativo al ser un elemento común, y el seguro comunitario puede hacerse cargo de los arreglos. Si corresponde una indemnización por daños y perjuicios, es habitual que el costo se distribuya entre los propietarios, excluyéndole a usted por ser la afectada.
No obstante, le recomiendo que consulte con un administrador de fincas para asegurar que el proceso se ajuste a sus derechos y a los acuerdos de la comunidad.